Der Mietendeckel für Berlin kommt – mit einer frappierenden Änderung

© Felix Kayser

UPDATE 23. Januar 2020: Die Rot-Rot-Grüne Koalition hat erneut über den anstehenden Mietendeckel getagt und ihn frappierend geändert – zum Leidwesen der Mieter*innen. Ursprünglich war der Mietendeckel so geplant, dass die rechtliche Auseinandersetzung zur Durchführung der Mietanpassung von den Berliner Bezirksämtern und Behörden getragen werden sollte. Im neuen Entwurf, der am 30. Januar im Abgeordnetenhaus beschlossen wird, ist das allerdings jetzt Aufgabe der Mieter*innen. So seien die Ämter zwar dazu berufen "alle Maßnahmen [zu] treffen, die zur Durchsetzung dieses Gesetzes erforderlich sind" – dies schließt mit ein, die Mieter über die gesetzlich zulässige Höchstmiete zu informieren – sie dürfen die Vermieter*innen aber nicht selbständig zu einer Mietsenkung auffordern. So müssen Mieter*innen künftig also dennoch eigenmächtig um ihr Recht kämpfen und abwägen, in welcher Form sich ein Rechtsstreit mit dem*r Vermieter*in lohnt.

UPDATE 21. Oktober 2019: Im Juni wurde verkündet, dass in Berlin ab 2020 der Mietendeckel kommt. Allerdings wurden damals noch keine genauen Angaben darüber gemacht, in welchem Bereich sich eine genaue Mietobergrenze denn nun ansiedeln wird. Im ersten Quartal 2020 sollen die Mieten nun tatsächlich für fünf Jahre eingefroren werden – rückwirkend zum 18. Juni 2018, um seitdem geschehene Mieterhöhungen unwirksam zu machen. Nach dem aktuellem Stand der Verhandlungen soll sich die Obergrenze für die Miete pro Quadratmeter, die dann gelten wird, nach dem Baujahr und der Ausstattung der Wohnung richten. So liegt die Obergrenze für eine Wohnung mit Baujahr zwischen 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder Bad beispielsweise bei 5,22 Euro. Der höchste Quadratmeterpreis liegt bei 9,80 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen von 2003 bis 2013. Alle entsprechenden Zahlen hat der Tagesspiegel hier aufgelistet. Diese Obergrenzen dienen als Richtwerte für Mietsenkungen, die im Zuge des Mietendeckels möglich werden sollen: Die angegebenen Werte dürfen vom Vermieter um maximal 20 Prozent überschritten werden, andernfalls können sie auf ebenjene 20 Prozent gekappt werden. Außerdem wird es neue Regelungen bei der Wiedervermietung von Wohnungen geben: Falls die bisherige Miete zu hoch war, gilt bei einer Neuvermietung die neue Obergrenze. Falls die Miete bisher besonders niedrig ist und bei unter fünf Euro liegt, darf sie trotzdem nur um maximal einen Euro auf maximal fünf Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

Im Juni 2019 wurde in einer Sondersitzung des rot-rot-grünen Berliner Senats beschlossen, dass der Berliner Mietendeckel kommt. Die umstrittene Entscheidung, die klar zugunsten von Mieter*innen ausfällt, soll schon demnächst als Gesetz auf den Weg gebracht werden, bis dahin gilt ein sogenanntes Eckpunktepapier. Doch was genau heißt das jetzt für alle Berliner und Berlinerinnen, die die ständig steigenden Mieten in den vergangenen Jahren heftig zu spüren bekommen haben? Was für Wohungseigentümer*innen? Und wo liegt eigentlich der Unterschied zur gescheiterten Mietpreisbremse? Wir haben uns mal daran gemacht, die wichtigsten Fakten für euch zusammenzufassen:

Was ist der sogenannte Mietendeckel und wie funktioniert er?

Laut des aktuellen Berliner Mietspiegels sind rund 85% – oder anders gesagt 1,6 Millionen – aller Wohnungen in Berlin Mietwohnungen. Das ist eine ganze Menge. Aufgrund des starken Anstiegs des Mietpegels in den vergangenen Jahren und der immer akuter werdenden Wohnungsnot in der Hauptstadt, soll der Mietendeckel dafür sorgen, dass die Mieten für einen bestimmten Zeitraum vorübergehend eingefroren, sprich nicht erhöht werden dürfen, sondern bezahlbar bleiben. Der Mietendeckel will in allererster Linie eine Beruhigung des Berliner Wohnungsmarktes erzielen.

Ab wann greift der Mietendeckel?

Die rot-rot-grüne Landesregierung hat in dem heute vorgelegten Eckpunktepapier vorgeschlagen, dass der Mietendeckel für alle bestehenden Mietverhältnisse für die nächsten fünf Jahre sowie rückwirkend ab heute, dem 18. Juni 2019, gelten soll. Man erhofft sich, mit diesem Puffer unter anderem Zeit für neuen Wohnungsbau zu schaffen. Schon im August soll ein erster Gesetzesentwurf folgen, der dann ab 2020 in Kraft treten könnte.

Für welche Wohnungen gilt der Mietendeckel?

Der Mietendeckel gilt für alle nicht preisgebundenen Mehrfamilienhäuser, also grundsätzlich alle Mietwohnungen in Berlin. Davon ausgenommen sind jedoch Sozialwohnungen sowie Neubauwohnungen. Es soll laut des Eckpunktepapiers sogar auch möglich werden, eine Mietpreissenkung zu beantragen, wenn nachweisbar ist, dass der aktuelle Mietpreis zu hoch angesetzt ist. Im Zuge dessen wird eine Mietpreisobergrenze eingeführt, die allerdings heute noch nicht bekannt gegeben wurde. Es ist jedoch davon auszugehen, dass sie sich an dem bisherigen Mietenspiegel orientieren wird, der unter anderem an das Alter des jeweiligen Hauses angelehnt ist. Good News auch für alle, die in nächster Zeit umziehen wollen: Denn auch neue Mietverträge müssen den exakten Mietpreisen der Vormieter entsprechen. Das bedeutet, wir brauchen in Zukunft nicht mehr zu befürchten, dass bei jedem neuen Vertragsschluss die Miete erhöht wird. Ob Staffelmietpreise oder Indexmieten auch betroffen sind, davon ist in dem Papier noch nichts zu lesen. Es könnte aber möglich sein.

Was bedeutet der Mietendeckel für Vermieter*innen?

Für viele Vermieter*innen ergibt sich jetzt gelinde gesagt eine neue und ja, sehr ernsthafte Situation. Denn es ist so: Vermieter*innen können sogenannte Modernisierungsmaßnahmen dann nicht mehr einfach auf die Mietpreise umlegen, sondern müssen diese jetzt vorher bei der Stadt melden und genehmigen lassen. Sollten sie keinen Zuschlag erhalten, könnte das im Zweifelsfall bedeuten, dass Eigentümer*innen mehr Kosten selbst tragen müssen oder womöglich ihre Kredite nicht fristgerecht abzahlen können. Sollte eine solche Notlage für Vermieter*innen entstehen, kann die Investitionsbank aber wohl doch Härtefall-Lösungen anbieten. Neu ist auch, dass Vermieter*innen bei einem Verstoß gegen das Gesetz mit deftigen Strafen rechnen müssen – offenbar von Geldbußen bis zu 500.000 Euro sowie Strafanzeigen. Das war bisher nicht so geregelt.

Wie unterscheidet sich der Mietendeckel von der Mietpreisbremse?

Die bisherige Mietpreisbremse hat sich an einer Obergrenze orientiert, die sich aus den ortsüblichen Mieten errechnet hat und sogar noch ein Plus von 10% mehr Miete erlaubt hat. Das Problem war allerdings, dass die Mietpreisbremse nur für Neubauwohungen vorgesehen war. Bei zuvor bereits höher angesetzten Mieten war sie quasi hinfällig. Hier liegt der wesentliche Unterschied zum jetzt vorgeschlagenen Mietendeckel, der auch Menschen mit aktuell zu hohen Mieten und bei Neubezügen von Mietwohungen Schutz gewährt.

Warum wird der neue Mietendeckel so scharf kritisiert?

Sowohl die Immobilienwirtschaft als auch die Genossenschaften kritisieren den Mietendeckel, da man ihn als Eingriff ins Eigentumsrecht wertet. Für ordentlich Wirbel sorgte im Vorhinein bereits der Aufruf des Eigentümerverbandes Haus und Grund, noch vor dem 18. Juni schnell die Mieten zu erhöhen. Aber selbst städtische Wohnungsvermietungen und Genossenschaften kritisieren den Mietendeckel scharf, weil man ihnen damit die Möglichkeit moderater und vertretbarer Mieterhöhungen nehmen und somit Sanierungen und Neubau verhindern würde. Sie fordern deshalb, dass sie im Sinne des Gemeinwohls von der Regelung ausgenommen werden.

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